1. 전세가율 상승세

지난달 전국 아파트 전세가율이 66.9%까지 상승해 2022년 12월 이후 최고치를 기록했습니다. 특히 서울의 상승세는 더욱 두드러져 전세가율이 53.2%로 치솟았고, 그 영향이 수도권 인근 지역으로 확산되고 있습니다. 경기와 인천에서도 전세 수요 증가로 공급 부족 현상이 나타나고 있습니다.

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2. 시장 불균형의 심화

신규 입주 물량이 제한적인 가운데, 계약갱신청구권* 행사로 기존 세입자들의 장기 거주 추세가 강화되면서 전세 시장의 불균형이 심화되고 있습니다. 강북권에서는 성북구, 동대문구, 도봉구 등에서 전세가 상승폭이 크게 나타났습니다. 입지와 정주 환경이 양호한 지역에 대한 전세 선호도가 높아지고 있습니다.

(*계약갱신청구권은 세입자가 임대 계약이 끝날 때 한 번 더 2년 연장할 수 있는 권리로, 최대 4년 동안 같은 집에 살 수 있도록 보장해줍니다.)

3. 강동구의 전세 하락 현상

다른 지역과 달리 강동구는 분양가상한제 아파트 당첨자의 실거주 의무 유예로 전세 매물이 급증하며 전셋값이 하락했습니다. 특히 강동구의 전세 매물이 2월 대비 19.3% 증가하면서 가격 하락을 유발했습니다. 전문가들은 올 하반기에도 올림픽파크 포레온 입주 물량 등의 영향으로 강동구의 전세시장 약세가 지속될 것으로 전망하지만, 이는 전세 가격을 억제하는 완충 역할을 할 것으로 예상됩니다.

4. 30대 중심의 매매시장 확대

한국부동산원에 따르면 올해 1분기 아파트 매매 시장에서는 30대의 매수세가 두드러졌습니다. 30대 매입 비중은 전국적으로 26.1%에 달하며, 특히 서울에서 32.4%로 가장 높은 수준을 기록했습니다. 동대문구, 성북구, 강북구 등 중저가 아파트 밀집 지역에서 갭투자가 늘어난 것으로 분석됩니다. 정부의 신생아 특례 대출 영향도 이 추세에 기여한 것으로 보입니다.

5. 신축 아파트 프리미엄 현상

서울의 신축 아파트 시장에서는 프리미엄 상승 현상이 두드러졌습니다. 올림픽파크 포레온의 84㎡ 아파트가 21억 원에 거래되어 분양가 대비 9억 원의 프리미엄이 붙었으며, 다른 고가 신축 아파트에서도 다양한 프리미엄 사례가 관측되고 있습니다.

6. 전세 사기 문제의 재부상

전세가율 상승과 함께 전세 사기 문제가 다시 대두되고 있습니다. 최근 수도권 일대에서 110억 원이 넘는 전세보증금을 가로챈 대형 사기 조직이 적발되었고, 조직적인 갭투자 수법을 통해 다수의 피해자를 양산한 것으로 나타났습니다.

7. 공시가격 상향 요구의 증가

전세보증보험 기준 강화로 인해 집주인들은 전세보증금을 유지하기 위해 공시가격 상향을 요구하고 있습니다. 상향 요구 비중이 81.1%에 달하며, 이는 정부가 작년 전세보증보험 기준을 조정하여 공시가격의 126%까지만 보증을 받을 수 있도록 제한했기 때문입니다.

(*전세보증보험은 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 상황을 예방하기 위해 설계된 보험 상품입니다. 이 보험은 주로 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)과 같은 기관에서 제공하며, 세입자가 보증보험에 가입하면 만약 집주인이 파산하거나 전세금을 반환하지 못하는 경우 보험사가 세입자에게 전세금을 대신 지급해줍니다. 이로써 세입자는 보다 안정적으로 전세 거래를 할 수 있으며, 임대차 계약에서 발생할 수 있는 재정적 리스크를 줄일 수 있습니다. 보험 가입을 위해서는 일정한 수수료가 필요하고, 집주인의 동의가 필요한 경우도 있습니다.)

8. 5월 분양 시장의 전망과 우려

5월에는 올해 최대 규모의 분양 물량이 예고되어 관심이 집중되고 있습니다. 부동산R114에 따르면 5월 전국 분양 예정 물량은 36,235가구에 달해 작년 동기 대비 2배가 넘는 수준입니다. 하지만 지방에 미분양된 주택들이 많이 쌓여 있기 때문에 새로운 주택 공급이 늘어나면 가격이 더 떨어질 수 있다는 우려가 있습니다.

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